風前燈火堂

投資やお金のことについて適当に呟きます

賃貸 vs 購入の論争に決着が付かない理由

首都圏のマンション価格が上がっています。コロナ禍で下げに転じるとか、オリンピック後に暴落するとか色々な説もありましたが、昨今の円安に加えて人件費や原材料価格の高騰もあり、価格上昇に歯止めが掛からない状況です。

そんな中、自宅を購入するか賃貸で住み続けるか迷っている方も多いのではないでしょうか。いずれは購入したいけど、高値掴みするのも怖いのでもう少し様子を見たい。そんな風に考えている人も多いかもしれません。賃貸と購入のどちらが良いのか、いろんな言説がネット上に書かれておりますが、結局は「その人の状況による」とか「物件の資産価値による」などとお茶を濁すような結論になっているケースが多いのではないでしょうか。

ここでは賃貸 or 購入の議論について、少し別の視点で考えてみたいと思います。

実は、この議論に決着が付いてしまうと困る人たちがいます。誰だかわかりますでしょうか？それは物件を貸す側の人たちです。大家さんと言い換えてもいいかもしれません。彼らは（筆者もですが）自身が所有する不動産に他人を住まわせ、賃料という形で収益を得ています。彼らにとって、家賃を毎月収めてくれる賃貸入居者は大変ありがたい存在なのです。

オーナー側の人間にとって、不動産とは収益を生むための道具に過ぎません。利回りが良ければそれで良いのです。もちろん物件に特別な愛着を持つ大家さんもいるでしょうが、基本はビジネスです。趣味やボランティアでやってるわけではなく、不動産賃貸業という「事業」なのです。賃貸で家に住む人というのは、オーナー側の人間からすると「お客様」です。お客様がいなくなったらビジネスは成り立ちませんから、賃貸で住む人がいなくなったら困るわけです。

また、物件に人を住まわせ収益を得ているオーナーにとって、最も怖いのは空室です。なぜなら空室の間は家賃がゼロになるからです。ですからオーナーは入居者が心変わりして自宅を購入したりなどせずに、いつまでも末永く自分の所有物件に住み続けてくれることを願っているのです。

こう考えてみると、賃貸と購入のどちらが良いかというのは、多面的な思惑が交錯しているのがわかると思います。実は物件を貸す側の人達にとっては、賃貸 vs 購入の答えは既に出ているのです。すなわち自分は不動産を購入するが、他人には賃貸で住んでもらいたいということです。中には賃貸物件に住みながら所有物件を人に貸す、という変則的な大家さんもいるでしょうが、基本は自宅も購入しているケースがほとんどです。もともと住んでいた自宅を、引越す際に人に貸すという場合もあるでしょう。家賃収入という名の不労所得の旨みを十分に心得ているからです。

そういった人たちにとっては、皆が皆自宅を購入するようになっては困るのです。実際、私もこんなことを書いて賃貸入居者が減ったら損をするのですが、その時はその時です。失礼を承知で書くと、家を買いたくても買えない層というのも確実に存在しますので、賃貸の需要が完全にゼロになることは考えにくいでしょう。

自宅を購入するということは、購入した不動産を自分自身に貸し出すようなものです。他人に貸すよりは儲かりませんが、他人に家賃を払うよりはマシです。ただし収益性の低い物件を自宅として購入するのは、少なくとも投資という観点からは得策ではないでしょう。それは不動産賃貸業として、他人に物件を貸す場合と同じです。いざという時に他人に貸して収益を得られる物件ならば、自宅として購入しても比較的安全ということになります。

今までずっと賃貸で住んできた方は、住居を借りる見返りに家賃を払うのは当たり前と思われているかもしれませんが、それは当たり前であって当たり前でないのです。貸し手から見れば、当たり前のように毎月家賃を納めてくれる入居者は本当に貴重な存在です。ローンの返済を家賃という形で肩代わりしてくれ、オーナーの資産形成に一役買ってくれる、大変ありがたい存在なのです。

賃貸と購入のどちらが良いかという論点を、家賃を払う側と受け取る側のどちらが良いかという観点から見てみると、少し違った見方ができるかもしれません。

投資をしないということは日本円に100%投資するということ

皆さん、投資してますか？運用と言い換えてもいいかもしれません。投資とは一言でいえば、自分が持っている資産をいかに増やすかということです。身近なところだと株式投資や不動産投資、最近だと仮想通貨（暗号資産）やNFTといったものもありますね。さらには将来のために勉強したり資格を取ったりするために時間やお金を投じることも、広い意味での投資（自己投資）と言えるかと思います。ここでは単純に手元のお金をどうやって増やすかという、狭義の投資について考えてみたいと思います。

最近、若い人の間でも投資に関する意識が高まってきていると感じます。以前は投資というと怖いとかリスクが高いといったイメージを持つ人が多く、あくまで金融リテラシーの高い一部の人が行っているという印象でした。それが今やNISAやiDeCo等で国が制度として投資を後押ししていることもあり、猫も杓子も投資を語るようになってきたと感じています。私の周りでも、米国株を買ってみたとか、投資信託の積み立てを始めたという人が増えてきています。一方で、とりあえずお金は銀行に預けたまま、何の運用もしていないという人も依然として多いのではないでしょうか。かくいう私の妻もそのタイプで、投資とか危なそうだし要するにギャンブルみたいなものでしょ？と言って今だに貯蓄一辺倒です。円安で日本円の価値が下がるから少しでも外貨に替えておけと口を酸っぱくして言っているのですが、頑なに貯金を崩そうとしません。不思議なもので、貯金が一番安全と思っている人は為替やインフレのリスクを全く考慮しないものです。元本が保証されていれば、リスクはゼロだと思い込んでいるのかもしれません。しかし預貯金の額面は、今現在の価値を表しているに過ぎません。いま銀行口座にある100万円が、来年も100万円の価値を保持しているとは限らないのです。

ここ数日で急速に円安が進んでいますが、おそらくまだ序の口でしょう。利上げに移行しつつある欧米と異なり、日本は当面金融緩和を続けざるを得ない状況です。市場に流通するドルやユーロの絶対量が減っていくのに対し、円は際限なく刷られ続けているわけですから、円の相対的な価値は下がる一方です。日本で働き日本で消費する分には、円の対外的な価値が上がろうと下がろうと関係ないと思うかもしれません。実際ここ30年間、日本の賃金は海外に比べて相対的に下がっているのですが、額面上の平均年収は約400万円とたいして変わっていません。しかし今の日本は鎖国をしていた江戸時代とは異なり、自給自足で成り立つ国ではありません。食料や資源も、外国から買わなければ生きていけないのです。皆さんの手元にあるパソコンやスマートフォンも、外国の企業によって作られたものが多くを占めているのではないでしょうか。最近ガソリンやiPhoneの値段が高いと感じることは、円の価値が下がっていることと無関係ではないのです。

お金を銀行に預けたまま何の運用もしていないという方に覚えておいて頂きたいのは、それは日本円に100%投資している状態と同義であるということです。投資の世界には「卵をひとつのカゴに盛るな (Do not put all your eggs in one basket)」という格言があります。これはまさにリスク分散の考え方で、自身の資産配分（ポートフォリオ）をできるだけバランス良く複数の金融商品で組み合わせるべきということです。なぜなら単一の金融商品にのみ全力で投資していると、その価値が毀損された際に大きな損害を被るからです。

日本で生活していると実感が湧かないかもしれませんが、日本円とは数ある通貨のうちの一つに過ぎません。外から見れば株式や債権と同じ、価値が変動する金融商品の一つに過ぎないのです。リスクを恐れて貯金だけしている人は、実は日本円にフルベットするというハイリスクな賭けをしているのです。預貯金の利息が6%以上あった過去ならいざ知らず、現在の預金利率は0.005%以下、インフレ率を考慮すれば実質的にマイナス金利の状態です。額面上の金額は変わっていなくても、預貯金の実質的な価値は年々目減りしていることに気付くべきです。

ここで最初の問いに戻ります。皆さんは投資をしていますか？天下無敵の無一文でもない限り、誰もが何かしらの投資をしているはずです。日本円に投資するか、株式に投資するか、不動産に投資するか、はたまた自分自身に投資するか、選択は自由です。

美女と野獣

 

Farre ParkのGolden Villageで美女と野獣の実写版を観てきました。かなり原作を忠実に再現していると感じました。美女と野獣はやはり音楽がいいですね。アニメ版の音楽も使いつつ、新曲もいくつか盛り込まれてます。

 

日本では4/21から公開らしいです。

正社員は一種の受託である

正社員というと、企業の正式な一員とか責任ある立場だとかいうイメージがあるかもしれないが、結局は労働の対価として給料をもらうだけの存在である。個人を法人に言い換えれば、自社サービスを持たず受託開発を行うスタートアップのようなものだ。技能を提供する対価として報酬を得るという点では、正社員は派遣社員や契約社員、アルバイトとなんら変わりはない。それを如実に表すのが、正社員が会社を辞めた時だろう。

 

会社を辞めた後、社員だった人間はこれまでの社内での貢献に対して、引き続き報酬を受け取ることができるだろうか？社員が辞めた後も、その社員が開発した製品やサービス、あるいは開拓した顧客から莫大な利益が得られている時、その労をねぎらって元社員に報酬を払い続ける会社があるだろうか？答えは当然Noである。社員は会社に所属している期間においてのみ、報酬を得ることができる。その社員が過去、どれだけ大きな貢献をしても、どれだけの資産を社内に築き上げたとしても、辞めれば社員の手元には何も残らない。

 

もちろん、会社で働くことによって自己の成長を実現できるという利点はある。責任ある立場で挑戦的な仕事を達成していくことによって、貴重な知識や経験、人脈を得られるのは確かだ。それによって転職先でさらに高給を得られるようにはなるかもしれないし、あるいは独立の足掛かりとなることもある。しかし、社内で作った製品やサービスはあくまで会社の資産であって、自分の資産とはならない。そして、実際に金を生むのは知識や経験、人脈といった抽象的なものではなく、製品やサービスといった実物的な資産なのである。

 

金を得る方法は主に２種類ある。自らの労働を対価として報酬を得るか、自らが保有する資産に金を作らせるかである。前者でもある程度の報酬を得ることは可能だが、いわゆる資産家が行なっているのは後者の方法である。自らが立ち上げた法人やその株式、あるいは保有する債券や不動産といった例がわかりやすい。自分で開発したWebサービスやアプリ等から日々利益が生まれているなら、それも資産と呼べるだろう。

 

昨今、副業という言葉がよく取りざたされるようになった。いま現在企業に雇用されている社員も、会社を辞めたあとでも金を生み続ける資産を作っておくことは損にはならないだろう。

 

 

最強の節税手段は海外に住むこと

節税と言っても住宅ローン控除や生命保険控除、ふるさと納税等いろいろあるが、最強の節税手段は海外に住むことだと思う。ここシンガポールでは住民税、贈与税、相続税はなし、所得税は収入にもよるが概ね５〜１０％、株の売却益や配当に対しては非課税と、日本に比べて大幅に税金が安い。永住者であればCPF（日本でいう年金）を収める必要があるのだが、それを考慮しても収入に占める手取りの割合は日本より大きい。実際、日本にいる時より金が貯まるようになった。

 

特に株をやっている人はシンガポールに住むメリットは大きい。シンガポールのフィリップ証券などからでも日本の株は買えるので、わざわざ税率の高い日本で株を保有する理由はないだろう。実際、私は移住のタイミングで楽天証券で保持していた株を売却し、フィリップ証券で買い直した。こちらでは配当にも税金が掛からないので、資産運用にはうってつけと言える。

 

シンガポールの難点としては、コンドミニアムに住むと家賃が跳ね上がる点だろう。日本に住んでいた時の倍以上の家賃を払っているので、節税分を若干相殺されてしまっている感がある。コンドミニアムといってもプールやジム、テニスコート等がある以外はHDB（公営団地）とさほど変わらないので、それらが必要なければHDBに住むのが得策かもしれない。